作为《投标文件编制规范》制定者，文兜认为，好的投标方案一定是一个引人入胜、能够打动评审专家的故事，更是投标企业与客户建立合作伙伴关系的第一步。为赋能投标人，助力行业发展，文兜将推出系列文章，讲透各行业投标方案的编制方法。本文，就从政府机关物业投标方案开始。
政府机关后勤工作向物业管理方向转变，使物业管理企业的发展有了新的市场，但由于机关本身的特点和机关物业管理的特点，使得机关物业管理服务也具有自己的特色。物业管理企业能依据这一些特点来开创具有特色的机关物业管理服务，将成为物业管理企业在行业竞争中立于不败之地的不二法门。
政府机关的物业管理，前后大体经历了三种模式：第一种模式是传统地设立后勤编制，对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年间计划经济体制的产物；第二种模式是改革开放后 , 在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。
倡导后勤保障能力和市场之间的竞争意识，这是先期导入专业化物业管理的有益尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有其无法解脱的痼疾；在这种情况下，产生了第三种模式，是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的真实的情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志，同时也代表着政府自身角色的全新定位。
政府机关的物业管理服务是很有特点的，因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。
首先，政府机关物业不同于一般写字楼，一般写字楼拥有多个业主或使用者，他们可能从事不同性质的工作，所以对物业管理服务的要求也不完全一样。而机关物业的业主是单一的，是一个“大业主”，所有在机关工作的人员只是这个“大业主”中的一份子，他们的工作基本都是围绕同一主题，从而对物业管理服务的要求基本大同小异 ; 其次，政府机关物业与一般的住宅物业也有很大的区别，物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活，主要都是一些琐碎的便民服务。而机关物业服务除了提供日常的保洁、围绕着机关办公的服务，以及设施设备的保养和维修之外，还有很多政府机关物业特有的服务内容：
1、服务保密性。政府机关物业管理服务的第一个特点就是保密性服务。机关是政府办公的场所，在日常工作中难免会讨论到一些需要保密的内容。作为机关的物业管理服务人员，其工作性质导致他们较容易接触或者是获取这些机密，怎么为机关业主提供放心的服务？这对物业管理企业的团队提出了更高的要求。
首先，物业管理企业为机关物业配备的所有工作人员都要进行严格的审查和培训，定期做思想教育工作和保密教育；其次，在具体工作上也应该有相应的措施，比如在入室保洁工作时应该做登记，有条件的应该实行“双人以上人员同时上岗制度”；最后还要制定完善的员工手册和奖惩制度，这样才可以从多方面、全方位有效地进行保密性服务。
2、服务多样性。政府机关物业管理服务的第二个特点是服务的多样性。一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养护、园林绿化、传达、保安等工作，而机关物业管理服务的内容根据机关工作的特点将会衍生出其它各种物业服务，比如说会议服务等。
会议服务应该是机关物业管理服务的重头戏，也是体现一个物业管理客户服务水平的重要标准。会议服务不是单纯地为与会人员端茶倒水，还涉及了会议室安排、会前准备、等待、迎领、上会、紧急事件处理等各种环节的工作。而且，根据会议性质的不同，对会议服务的要求也会不同，如何为机关业主提供迅速、有效、细致、全面的服务是会议服务的关键。
3、沟通的重要性。政府机关物业管理服务的第三个特点是沟通的重要性。做好服务，沟通甚为重要。俗话说“知己知彼，百战不殆”，这就要求物业管理人员想业主所想，做业主想做。机关的工作往往是具有连贯性的，很多事情是一环扣一环地进行的，如果物业管理企业没有和机关业主做好良好的沟通，不能全方位地了解情况，就不可能提供完善有效的服务。如果一件事情被耽误，有几率会使很多后续的工作无法正常进行。这样一来，其结果可能不是单纯的物业管理企业服务不到位的问题，还可能严重影响或阻碍机关的正常工作，这样怎么让机关再选用物业管理企业为其服务？
所以，物业管理企业在管理过程中一定要做好与机关领导的沟通工作，不仅物业管理领导要和机关领导沟通，物业管理企业各部门的工作人员均应做好沟通工作，这样才可以保证物业管理工作的万无一失。
政府机关物业管理服务工作具有鲜明的中国特色，是特色的物业管理。只要物业管理企业能根据机关物业管理工作的特点，制定各种有效的管理措施，培养出一个适合机关物业管理工作的团队，物业管理企业一定能在机关物业管理领域得到长足的发展。
招标文件的核心内容有项目预算、合同期限、服务要求和评审因素等。评审因素涵盖了价格、客观部分（企业资质、奖项和业绩等）和主观部分（保洁方案、绿化方案、维修方案、安全保障方案和会议方案等）。很多人认为评审专家在评审主观部分时随意打分，但真实的情况并非如此，评审是严格按照招标文件进行的，不得超出招标文件，另外招标文件规定每位评审专家分值之间差距要在一些范围内，不能太大，否则要重新评审，并将重新评审原因记录在评审报告中，采购代理机构对评审结果要进行复核。
评审专家每项打的分值是具有较高认可度的。评审专家评审主观部分是依据招标文件，对投标方案的专业能力、内容的完整性、逻辑的严密性、方案的实操性以及内容的创新与亮点进行评审。这样的评审方式旨在确保所选的物业管理企业可提供高质量的服务，满足政府机构的需求。
评审专家评审仅仅依据投标文件，不能依据外部证据。有的企业很有实力，却不能通过投标方案完整地反映出来，但政府采购游戏规则已制定，就只有去适应它。想要通过招标方式获得更多的业务，只有提升企业自身的招投标知识储备和投标方案编写能力。
编写方案前，我们要先清楚政府机关物业行业的重点和难点，结合招标文件分析招标内容，之后参照《投标方案编制规范》要求列出目录，再根据侧重点去编写方案。
（一）搞清楚这行业的重点和难点，方案才能有创新和亮点。根据以上分析，政府机关物业和其它行业的物业最大区别是服务保密性、服务多样性和沟通。
（1）安全管理：政府机关物业涉及到国家安全和机密，因此安全管理是服务的重点之一。需要采取严格的安全措施，包括出入管理、监控系统、消防设施等方面的建设和管理，确保政府机关物业的安全。
（2）卫生管理：政府机关物业的卫生管理也是服务的重点之一。需要定期清洁和消毒办公环境，保持公共区域的整洁和卫生，创造一个良好的办公环境。
（3）绿化养护：政府机关物业的绿化养护也是服务的重要内容之一。需要定时进行绿化养护和景观设计，营造优美的办公环境，提高政府机关的形象和品质。
（4）设备设施维护：政府机关物业的设备设施维护也是服务的重点之一。需要按时进行检查和维护各类设备设施，确保设备的正常运行和使用安全。
（1）服务标准高：政府机关物业的管理要求和服务标准高，需要具备专业的管理团队和服务体系。同时，由于政府机构的工作性质和工作特点，服务时间和服务响应速度也有很高的要求。
（2）服务内容多样化：政府机关物业的服务内容多样化，包括办公楼管理、会议服务、接待服务、绿化养护、安保服务等，需要出示全方位的服务和支持。
（3）人员流动性大：政府机关物业的人员流动性较大，包括办事人员、部门调整等，要一直调整和完善服务内容和标准，满足多种人员的需求和要求。
（二）全面理解并分析招标内容，确保对所有细节了然于心。明确招标要求后，我们结合行业特点进行深度思考，以判断招标内容是否全面。若发现有任何缺失或不足，我们要主动做补充，确保投标方案内容的完整性。
在构建每个分项方案时，我们坚持运用“闭环思维”，这在某种程度上预示着我们需要从制度、方案、实施、监督和反馈五个方面做全面考量。这五个部分相互关联，形成了一个完整的流程闭环，以确保方案的连贯性和完整性。
为了更好地组织和呈现投标方案，我们绘制了投标方案模型图。这幅图清晰地展示了整个方案的架构和各个关键部分之间的关系。
我们也能够准确的通过“七步生产思维模型”画出投标方案模型图，详细的细节内容请参阅《新标投标方案编制规范》。
（三）编写政府机关物业投标方案，应充分认识到该行业的独特性，并从这些特点中挖掘出创新点和亮点。我们第一步根据“投标方案模型图”构建了清晰的目录结构。在此基础上，我们针对每个章节进行了深入的方案编写。同时，对于难点和重点内容，咱们进行了充分的阐述和解释，确保其详实丰富。
接着，在撰写具体方案如“人员管理方案”时，要充分的利用“采购文件网”这一资源平台，从中获取参考信息。同时，还借助“文兜词典”这一工具，让我们找到准确的词汇和表述方式。在文档编辑过程中，我们不断调整和完善，确保方案精准且具有适用性。
对于难以表述的内容，能够使用“文兜智写”智能工具辅助生成。使用时，我们明确指示工具从“制度、方案、实施、监督和反馈”这五个模块进行内容生成。每个模块再细分为若干小节，以确保生成的内容更完善和精确。
通过这一系列严谨的步骤和工具的使用，我们也可以编写出一份高质量的投标方案。这份方案不仅仅具备内容完整性、逻辑严谨性，而且主次分明、重点突出。这将是企业是否能中标政府机关物业项目奠定了坚实基础，也为企业树立了良好形象。
综上所述，编写政府机关物业投标方案时，应遵循《投标文件编制规范》和《新标投标方案编制规范》，通过精心组织和安排，使投标方案主次分明、亮点突出，再借助“文兜智写”和“文兜词典”等工具，使投标方案完善、精准。
